ご要望、条件、スケジュールに関することのヒアリング
お客様から依頼を受け、様々な要望・条件・法規制を整理し設計図書とし
てまとめあげます。
設計はただ要望を整理し、まとめあげるだけのものではありません。
要望を踏まえて付加した快適さ・使い勝手・デザイン等の価値を反映したことを提
案していき、お客様と煮詰めて承認されたことをまとめあげていきます。
また、建築に関わる予算組のお手伝いをし、予算内に納める調整業務をします。
工事請負業者の選定、見積依頼、見積の査定、交渉も行います。
当然のことですが、法律を遵守した内容で設計もまとめ、各申請の代行業務をします。
ラフプランのご提示 プレゼンテーション
ある程度条件が整理できましたら、具体的な建物のイメージのご提案をします。
ラフな配置図、平面図、立面図、断面図、イメージスケッチ、模型等でご提示します。
パソコンにて色々な角度からアニメーション風に外観と室内のイメージをお見せすることもできます。
この段階で、計画能力・計画の進め方等からご判断いただき、信頼関係が結べそうならば、
設計監理業務委託契約を結んでいただきたいと考えています。
(契約後の中途解約の場合、その時点での業務出来高での精算となります。)
同時に今後のスケジュールを提出いたします。
契約に至らない場合は、この時点までの業務は無償としています。
(提出図書はご返却ください。)
基本設計検討と基本設計図書の承諾
基本計画をたたき台として計画を検討します。
基本計画を煮詰める場合もありますし、2、3の対案を作って比較検討しながら検討を進める場合もあります。
この段階が非常に重要です。じっくり検討しましょう。
予算との整合性を取らなくてはなりませんので、悩むことも多いと思いますが、
お客様の夢・思いを実現するために色々な提案をしますので楽しみながら進めましょう。
打合せを重ね計画を詰めていきます。
・仕上げの材料、キッチンやトイレ等設備機器の選定をしていきます。
・造作家具等は使い勝手、寸法、仕上材を検討していきます。
実施設計に取り掛かる前に、お客様と当事務所の認識の共有のため
概算予算書、仕上表、配置図、平面図、立面図、断面図、設備機器リスト、イメージスケッチ等を基本設計図書として提出し承諾をお願いします。
承諾されれば、次の段階の実施設計図の作成にかかります。
実施設計の構造設計が進んだ段階での大きな変更は、業務の手戻りが多く時間のロスが非常に大きいことになります。どのような変更が難しいかは、ご説明します。
実施設計図書の作成と設計最終承諾
実施設計図書は、工事の設計図、精度の高い見積をするための設計図、工事請負契約書の内容を示しその一部となる設計図になります。
基本設計図を基に詳細な図面を作成します。
一本の線、一つの字句が大きな影響を与えるので、間違いが無いように何度もチェックします。
意匠(デザイン)設計は、詳細な各部分の寸法(使い勝手、デザインを考慮)材料の仕様、施工方法等を指定します。
構造計算はこの段階から取り掛かりますが、設計監理業務委託契約後の地盤調査をおこなった結果を基に、基礎の設計もおこないます。
またどの程度の耐力を持たせるのかについてもご説明し、そのご要望に合わせ構造設計をします。
設備設計は機器の仕様はもちろんのこと、配管・配線等についても、ルート、仕様を細かく指定します。
確認申請及び中間・完了検査申請・立会い他申請手続き
建築基準法及び関連法令のチェックをし、確認申請及び中間・完了検査申請・立会い他申請手続きを
お客様の代理で行います。
市街化調整区域での建築の場合の開発許可、建築許可、農地転用等が必要な場合は
別途行政書士に依頼し協力して申請します。
また、車両乗入れの申請、水路占用申請、中高層事前協議及び近隣説明等、場合により様々な手続きが必要になります。これらの申請業務はお客様の代理として当事務所で行います。
施工会社への見積依頼、見積査定、工事請負契約
施工会社の決定は下記の方法等があります。
1. 特命:
一社に絞り、実施設計図書を渡し、見積をしていただきます。
その内容を精査し、また価格交渉をして決定します。
2. 競争見積、見積合せ:
数社に実施設計図書を渡し、見積をしていただきます。
その内容を精査、比較検討し、また価格交渉をして決定します。
3. 競争入札:
数社に実施設計図書・設計書を渡し、工事金額を入札していただきます。
基本的に最低価格入札者に決定します。
当事務所は、2の競争見積を推奨しています。
各社にお客様の要望を反映した同じ内容・同じ技術要求の設計図で見積をして
もらうので、価格面だけの比較になります。
そこで価格面だけの競争なので、各社の会社の状況等により価格を低く抑えた
見積を出される可能性があります。
競争見積の流れ
・見積依頼業者の選定、見積要項書の作成 |
お客様と相談 |
---|---|
・見積業者への連絡 |
当事務所業務 |
・現場説明会・または設計図渡し |
当事務所業務 |
・見積 |
各業者 |
・見積徴収 |
当事務所業務 |
・見積開封・見積結果に対する打合せ |
お客様と相談 |
・見積査定 内容チェック・比較検討書作成 予算に合わない場合、変更増減案作成 |
当事務所業務 |
・査定内容報告 |
お客様と相談 |
・業者との交渉 |
当事務所業務 |
・交渉結果報告 |
お客様と相談 |
・施工会社決定 |
お客様 |
※ お客様の利益になるように努めるのは当然ですが、落選した見積業者は多大な時間と経費を
失うことになります。作成した要項書に則り、公正に、礼節をわきまえた業務に努めています。
※ 見積書の内容を精査するため、見積落ち等間違いがあれば、見積業者に確認をとります。
※ お客様も設計事務所も施工会社も職人もお互いの信頼を持ち続けることがだいじなので、
公正な業務に努めています。
工事請負契約
当事務所では民間(旧四会)連合協定工事請負契約書の使用をお勧めしています。
契約書表書きに、約款、見積書、設計図を添付し契約書とします。
請負業者に2部作成していただき、記名捺印し、お客様と互いに所持することになります。
当事務所も監理者として契約内容に係ります。
写しを1部作成していただき、所持することとなります。
工事監理
いよいよ工事が始まります。
当事務所はお客様の技術的な代理人として工事の監理をします。
実施設計図通り施工されるように、請負業者(現場監督)と綿密な打合せを行い、現場監督に注意・指示をし、材料品質の確保、施工状況の確認・検査等を行い、お客様に書面で報告します。
工事監理では、事前に確認することが重要です。各工事前に工程の確認、材料の品質の確認、施工計画の確認、施工図のチェックをし、現場監督と、また協力業者と協議をし、間違いのないように、また遅滞なく工事が進められるようにすることが重要です。もちろん各工程が完了した時点での検査、確認により不備を指摘し、是正させることもしますが、是正事項を極力少なくしなければなりません。
また、工事の安全、近隣に対する配慮を現場監督に促すのも業務のうちです。
通常は、週1回の定例日を決め、打合せをします。また、工程に合わせ施工状況確認、検査等をしていきます。その記録は全て書面でお客様に報告します。お客様も出席していただき、三者での打合せの形もあります。工事中に材料・設備機器の最終決定を行います。コンセント・スイッチ類の位置の最終決定も行います。その時にはお客様に現場で確認いただき決定していただきます。
また、確認審査機関の中間検査、完了検査の申請、立会いをし、合格証を受取ります。
竣工時には、当事務所の竣工検査を行い、報告書として提出します。
そして、お客様による竣工検査を受け、それぞれの是正を確認して、請負業者からお客様への引渡し、
機器類の取扱い説明の立会いをします。
最後に、監理関係の書類を取りまとめ、建築士法に定められている監理報告書とともにお客様に提出します。
なお、一年後には一年検査として周年通して発生した不具合の確認、点検を三者で行うようにしています。もちろん不具合があれば、その都度連絡をいただだければ原因を追究し、請負業者の早急な対応を促します。